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[杂谈] 这个楼盘是沿海楼市投资失败的经典教科书

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发表于 2019-8-9 20:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年四月份,写过一篇《独孤求败!这些楼盘降价20%仍然卖不掉》算是投资失败的一个教科书,主要原因是小开发商的小盘,七八年后物业管理不但没有附加值,并且给楼盘减分,导致2011年一万单价买的现在两万卖出都难,而同期附近的招商花园城二期一万左右买的现在卖三万多。

今天要讲的另一个经典投资失败教科书,就是一个纯概念炒作的楼盘:明海雅苑。我们先来看看之前的宣传资料(图一、图二),当时新浪乐居、腾讯房产、网易房产频道都有大篇幅报道,并号召团购(现在传统媒体不搞团购了,自媒体大V接力,宣传画面有过之而无不及):

明海雅苑2.png
图一,来源:网络

明海雅苑3.png
图二,来源:网络

上图是网上截屏腾讯房产的报道,第一幅图的用词典型的套路词,比如“傲居城市绿肺、360°山河美景环绕”,沿海所有楼盘都可以套用。绿肺这个词语猪哥看了就想笑,为啥不是绿肝绿心呢?哦,肺,呼吸,南屏的空气难道比其他地段更好?360°山河美景就更搞笑了,楼盘不在河边不在山脚,更不是高入云霄的旋转餐厅。

这些都不重要,我们看关键点:小开发商,共六栋,后期均价27000毛坯,高于同期的华发新城二手精装。这个楼盘最早是2015年底开盘,开盘当天折后单价一万八九,最便宜的一万七左右,如图三所示。

明海雅苑5.jpg
图三,来源:网友提供

那么,最早一批一万七八到两万左右买的,现在能卖多少呢?

明海雅苑7.png
图四,来源:网络

明海雅苑8.png
图五,来源:喜发发房产小程序后台数据

从图四、图五可以看出,这个楼盘二手很难卖,一套142的卖了一年没卖掉,原购价差不多300万,供了近三年,期间多次降价依然无人问津,355万各付基本没什么利润,套出本钱都难。其投资失败主要问题可以一句话概括:有钱的不去住,没钱的住不起。再进一步推敲,问题如下:

第一,小小区不买大(参考:《猪哥投资经:小小区不买大,大小区不买小!》),小区只有六栋,142面积的现在350万以上,刚需肯定买不起,有钱的看不上这个小开发商的楼盘;二次置业的要么图学区(这个楼盘小学中学都是很一般),要么考虑跟谁做邻居。

第二,户型不是刚需喜欢的实用型,八十多平的两房,是投资大忌(图二显示,后期卖的是88-103两房!参考《哪些户型会卖到你哭?》),现在89平很多是三房,甚至有开发商100平能做出四房,满足刚需基本的一孩二孩需求。从出租角度来说,80多平两房租金跟70平没区别,多花二三十万没任何效果。

第三,开盘炒作太厉害(参考《投资沿海,哪些楼盘坚决不能碰》),当时投资客扎堆,很少刚需购买,大肆炒作的理由就是华发商都这个概念。华发商都不是每天都去逛的,住在三公里远的坦洲中澳世纪城去逛也很方便,楼价才一万四左右,半价。

2015年底楼市大涨前夕,夏湾十一中旁边05年前后的电梯房拎包入住精装,单价不过一万五六。南屏区域本来房价就远低于夏湾,一万八左右毛坯开盘泡沫至少五千,后面楼市高压调控时两万七毛坯,泡沫超过五千,2017年华发新城大把的笋盘两万六七。

相对来说,投资南屏片区的华发水岸和双城汇就比明海雅苑成功得多。华发水岸2015年前后开盘一万出头,其单价与夏湾的北欧森林差不多没什么泡沫,现在二手单价两万出头,虽然目前不够热,但是华发的品牌和物业管理摆在那里,迟早会升值;双城汇虽然也是小开发商,但是卖的时候很便宜,2015年一期最早开盘七八千而已现在卖一万七八,后来二期单价一万出头现在单价卖两万左右,并且它们非常实用,84.5平三房两卫,49平竟然是小两房。

刚需如果不太考虑学区,两万五以上买明海雅苑,肯定不如选择两万出头的华发水岸,或者超级实用的双城汇,再或者住在坦洲房价减半,有经济实力的,南湾区华发三万左右的大把。考虑学区的,市区十几年的电梯房和二十年左右的楼梯房,电梯两万三左右大把,楼梯两万以内大把。

明海雅苑投资失败的原因,主要是被“华发商都”的概念所迷惑,买的时候没有考虑清楚未来谁接盘,不知道“富人不睬不理、穷人高攀不起”的楼盘,买来就是一个烫手的山芋。华发商都早已成熟,傍大款的明海雅苑未来没有任何想象空间。

古人云,温故而知新,善于总结过去可以帮助更多人避免入坑。现在楼市投资进入深水区,但是很多不知道厉害的中产阶级,或之前没有享受到楼市红利心痒手痒,或之前鸡犬升天时投资赚了中毒了,每天盯着各种“概念”,根本不明白“买之前要想清楚今后卖给谁”这个简单的道理。

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 楼主| 发表于 2019-8-9 20:48 | 显示全部楼层
未来我们的教科书会越来越丰富。
发表于 2019-8-9 21:35 | 显示全部楼层
猪哥出品,必属精品
发表于 2019-8-9 21:42 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 布鲁克BLK 于 2019-8-9 22:08 编辑

其实这个盘都是紧贴沿海楼市大走势的。2016年初的时候卖两万左右,华发新城那时候应该也要两万五了。
卖到两万七的时候买其他楼盘大部分也是扑街的,那时候应该是2016年七八月份,最炽热的时候,华发新城卖三万三四的时候。
还有华发水岸也没有你感觉的那么保值。卖一万块左右的时候应该很早很早了,2014四月份左右?开盘搞了个一万左右,接下来推的都是一万三四。那时候买市区任何一个盘,甚至买西区的都比他收益强多了。
16年有好几个大事件,一个是二月份龙光玖珑府这块地拍了六千多,接着中海左岸岚庭五一开盘五千人抢房,接着崇峰一万九,唐家两万九,每一个事情沿海楼价上一个台阶。总的来说,左岸岚庭后买房的,除了买市区紫荆文园九洲那三个学区房,买其他的,从收益角度应该都是亏的。自住的话,现在价格可能跟16年五一那时候差不多,但是利率那时候折扣比较大,总体也不亏,五一后就投资自住都有点亏了。
还有我觉得真的坑爹的是好几个大楼盘,譬如15年国庆节湾仔会议中心开盘的,15年底据说要抢的城中氧吧,16年富华里片区首个突破四万+的豪宅,16年国庆节计划湾仔会议中心开盘的……

点评

确实像沿海这么小小的地方,还坑多雷多???等过个十年二十年,下一波人口高峰,这些全都不是事儿了?  详情 回复 发表于 2019-8-10 08:41
说的大实话!  详情 回复 发表于 2019-8-10 03:24
发表于 2019-8-9 21:47 来自手机 | 显示全部楼层
猪哥太捧了
发表于 2019-8-9 21:49 来自手机 | 显示全部楼层
发表于 2019-8-9 21:59 来自手机 | 显示全部楼层
分析的很透切。
 楼主| 发表于 2019-8-9 22:15 来自手机 | 显示全部楼层
布鲁克BLK 发表于 2019-08-09 21:42
本帖最后由 布鲁克BLK 于 2019-8-9 22:08 编辑

其实这个盘都是紧贴沿海楼市大走势的。2016年初的时候卖两万左右,华发新城那时候应该也要两万五了。
卖到两万七的时候买其他楼盘大部分也是扑街的,那时候应该是2016年七八月份,最炽热的时候,华发新城卖三万三四的时候。
还有华发水岸也没有你感觉的那么保值。卖一万块左右的时候应该很早很早了,2014四月份左右?开盘搞了个一万左右,接下来推的都是一万三四。那时候买市区任何一个盘,甚至买西区的都比他收益强多了。
16年有好几个大事件,一个是二月份龙光玖珑府这块地拍了六千多,接着中海左岸岚庭五一开盘五千人抢房,接着崇峰一万九,唐家两万九,每一个事情沿海楼价上一个台阶。总的来说,左岸岚庭后买房的,除了买市区紫荆文园九洲那三个学区房,买其他的,从收益角度应该都是亏的。自住的话,现在价格可能跟16年五一那时候差不多,但是利率那时候折扣比较大,总体也不亏,五一后就投资自住都有点亏了。
还有我觉得真的坑爹的是好几个大楼盘,譬如15年国庆节湾仔会议中心开盘的,15年底据说要抢的城中氧吧,16年富华里片区首个突破四万+的豪宅,16年国庆节计划湾仔会议中心开盘的……

15年底华发新城卖两万,北欧森林幸福时光一万六左右。水岸一万卖的确实少,但是现在赚一点还是能卖掉。

未来除非华发新城卖到四万,这个楼盘两万七买的才有机会套现,有没有一点利息都难说。
 楼主| 发表于 2019-8-9 22:18 来自手机 | 显示全部楼层
布鲁克BLK 发表于 2019-08-09 21:42
本帖最后由 布鲁克BLK 于 2019-8-9 22:08 编辑

其实这个盘都是紧贴沿海楼市大走势的。2016年初的时候卖两万左右,华发新城那时候应该也要两万五了。
卖到两万七的时候买其他楼盘大部分也是扑街的,那时候应该是2016年七八月份,最炽热的时候,华发新城卖三万三四的时候。
还有华发水岸也没有你感觉的那么保值。卖一万块左右的时候应该很早很早了,2014四月份左右?开盘搞了个一万左右,接下来推的都是一万三四。那时候买市区任何一个盘,甚至买西区的都比他收益强多了。
16年有好几个大事件,一个是二月份龙光玖珑府这块地拍了六千多,接着中海左岸岚庭五一开盘五千人抢房,接着崇峰一万九,唐家两万九,每一个事情沿海楼价上一个台阶。总的来说,左岸岚庭后买房的,除了买市区紫荆文园九洲那三个学区房,买其他的,从收益角度应该都是亏的。自住的话,现在价格可能跟16年五一那时候差不多,但是利率那时候折扣比较大,总体也不亏,五一后就投资自住都有点亏了。
还有我觉得真的坑爹的是好几个大楼盘,譬如15年国庆节湾仔会议中心开盘的,15年底据说要抢的城中氧吧,16年富华里片区首个突破四万+的豪宅,16年国庆节计划湾仔会议中心开盘的……

水岸以后会好起来,妇幼保健院搬过去那边,桥底有条路通横琴吧。再说了,华发的物业附加值高。

这个楼盘开盘的时候,市区没什么新盘,上冲和前山的新盘是16年三四月,所以很多人去投资。
发表于 2019-8-9 22:28 | 显示全部楼层
投资要想好卖的时候是啥情况。

买房容易卖房难

被忽悠头脑发热还投资,没有稳赚不赔的生意

点评

正常,投资本来就是有赚有亏的。不想想以前别人赚得时候,赚得多爽!!! 说不定10年20年之后,下一个人口高峰!!!又涨上来了!不过到时还炒不炒沿海,还是炒其它地方去了,很难说! 一定赚的,存银行定期都  详情 回复 发表于 2019-8-9 22:31
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