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[杂谈] 谈谈我对沿海房价长期走势的看法【原创】

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发表于 2020-3-16 05:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
   不管是哪个论坛,看空的看多的一直针锋相对,很奇怪的是这香山,其他问题的争论并不会如此激烈,一旦谈到房价涨或跌,另一方就开始出言不逊,甚至开始谩骂,比如你说会涨,立马就有人说你是中介狗,至于证据,不好意思,不需要证据,看涨就是铁证;如果看跌呢?立马就有人说你是是失败者买不起房,活该。至于证据呢?不好意思,也不需要,你要辩解两句,就开始阴阳怪气的说是啊,你还有100套房呢。。。

   所以导致现在这个论坛上已经没法正常讨论了,所谓讨论,是拿出我的观点,我认为是这样,既然我认为是这样,那么我当然觉得我是有道理的,你可以不认同,那你用你的观点来反驳我,有可能你的观点很浅薄,我不接受,也有可能你的观点让我发现了我忽略的地方,然后改变,也有可能双方谁也说服不了谁,最后各自保留观点。

   下面说说我的看法,也欢迎讨论和批评,对于无脑喷,我只想说,你喷之前有没有考虑过你够不够资格评论这个贴子?

   我仔细看了1990年-2020年这30年中国的M2值(广义货币供应量,可以简单理解为国家发行的钱的总和),从1990年的1.53万亿到2020年1月这202.31万亿,30年增加了130多倍,平均每年增长17.6%的样子,相应和大家的薪资收入上涨也是对应的,但却要稍微差一点,比如记得1990年,普通工人的薪资大致是35-50元,而现在也差不多大约是五六千吧,低的也有三四千的,再低的就比较少了,不属于“普通”这个范围内。因此薪资涨幅是跟随于M2但是并没有跟上M2,平均年增长大约要少1个百分点,在16~17%之间(因为没有精确数据来源,所以也没有准确结果,先按16.5%计算吧)。

   与薪资相对的是消费,即物价,其实物价更没有跑过M2,比如1990年一碗普通米粉的价格大约是3毛到5毛,而现在一碗普通米粉大致在十来元,也就是说才上涨几十倍,这也很好理解,因为M2要减去GDP才算是通货膨胀率,也就是涨价的比例,而中国正处于发展期,中国人民创造了这么多物质财富来供消费,总不能还是吃碗米粉都舍不得吧?这就是老百姓生活过得越来越好的原因,年平均物价涨幅大致在12%左右。

  (需要说明的是,电脑、汽车、电视等技术产品不能与之相比,因为其价值主要是技术,一块CPU的原材料硅粒可能还不到一块钱但却可以卖到几百几千,主要就是技术价值,而技术价值的最大特点就是随着时间推移迅速贬值,还有就是批量生产的商品其成本会随着产量的增加而大幅下降,商品房和它们不一样,技术并不是其主要价值,而且也不能上流水线批量生产,其价格更接近类比于大米或盒饭的价格)。

   M2的表就不上了,有兴趣的去搜下,这个是公开的,随便就搜得到,M2和GDP之间的关系以及薪资、物价也不说了,大致是意思就是,薪资、物价都是跟着M2和GDP的差值增幅的,但是增长的幅度不太一样,收入上要跟得紧点,物价上要跟得松的——如果一直持续这个状态,那么人们的生活就会越来越美好,事实上这过去的三十年,的确是这样的(个例就不要说了,任何时候都有过得很不好的)。

   再回到M2,从1990年到2020年,区间大致每隔4~5年就翻一番,也就是说平均大约4年多,货币发行量就增加了一倍,从上面的推论可以看出,人民的收入也会增加但不到一倍(大约会在1.9倍左右),而物价大约会上涨到1.6~1.7倍,这个数字是个估值,有兴趣的大家可以想想以前的物价来尝试比较下。

   房子也是消费商品(有别于工业商品),因此房价也应该跟随其他消费物价,但是奇怪的是,中国的房价仿佛一直遥遥领先于其他物价,在中国大部分城市,2003年以来,房价的涨幅大多数时间都是超过薪资涨幅的,更不要说其他消费物价的涨幅了,基本上而言,房价涨幅与M2值基本符合——其实这也不难理解,因为商品房价值太高了,因此占比GDP太多,可以说绑架了GDP,因此M2-GDP来估算房价就不行了,嗯,这个在数学上应该叫做“循环引用”吧,好像是。

   再仔细观察下沿海的房价上涨数据,你会发现自2003年以来,沿海房价与M2值惊人的相符(不要考虑GDP,单纯比较房价与M2的增幅),但除了2008年、2018年和2019年。

  (08年暴跌了一小段时间,大约9个月吧,然后疯狂补涨,这个原因等下再说,这里先忽略一下它,假装它不存在)这个为什么十几年的规律在2018年2019年被打破了呢?其实这是因为中央房住不炒的政策比较强硬的执行到位了,也就是说中央三令五申的稳定房价主张,这2018年终于起作用了,有效果了。

   那么,规律既然打破,会不会就这样延续?两年不涨,对投资客来说那可是灭顶之灾,如果继续不涨,不仅吸引不了新增投资客,之前的投资客也会被死死套牢,解套的机会都没有。

   过去的15年(从2005到2020),房价上涨叠加了两个因素:一个是正常的上涨(和大米、交通费用一样),另一个是投资客的追捧导致的非正常上涨(投资客的追捧主要原因是按揭的杠杆效应带来的可能高收益和相对低息的低风险,这对于任何投资者来说都是很优质的资产,这里不作详述),两个上涨因素叠加在一起,导致房价不仅快速上涨,而且中间还出现过巨大波动,这种波动就是典型的投资炒作引发的(刚才忽略的08年的暴跌9个月,然后再4万亿的关怀下疯狂补涨,就是这个原因)。而中央,就是要把这种非正常上涨干掉,房住不炒能够执行到位的话,房价将跟随着收入的涨幅,商品房将回到正常消费商品的范围,这是政府希望看到的一个健康状态,而不是一根筋的就是不能涨。

   那么,清除投资上涨的目标完成了吗?这个很重要,如果没完成,中央还会继续收紧,如果完成了,中央就保持警惕但会适当放松(这就好比路上限速60,你开到80了,你要踩一脚刹车,现在回到60了,你不仅要放开刹车,还要适当加点油,并保持注意,使其在60左右波动即可),那么用现在的房价M2比值与02、03年的比值对比一下就知道了。

   2003年末, M2值22.12万亿;2020年1月,M2值202.31万亿,相比2003年增加了9.15倍,而2003年末沿海的房价大约是3000(市区常规),如果现在的房价(同样是市区常规)低于9.15倍即2.74万元即与涨幅M2持平,如果在2.5万元左右即与物价涨幅持平,基本完成任务;这样看来,沿海貌似还没达到但是已经比较接近了,用官方话来讲可以说“基本达到目标”。如果还是以刹车来类比,之前的急刹没必要继续了,要轻放刹车,改为缓刹,平稳的回到60公里才是好司机。

   房价如果一直不涨,相对于上涨的收入来说,就是不断跌价,一个正常需求的商品一旦价格下跌,那么它的需求量就会增加(这里说的正常需求商品,是指大家认为有价值的,可以使用的或者能够满足一些需求的,比如大米、衣服鞋帽、交通费用等,房子当然也算,而非正常的商品,指的是随着时间推移失去使用意义的商品,比如万能充、家用缝纫机、收录机等),就说房子,之前所谓的不需求并不是不想要,而是实在买不起,现在收入增加了能买了,那就开始需求了。

   马克思说的,商品的价值由社会必要劳动时间决定,但商品的价格由供需关系决定。需求量增加,供应量不变,必然就会导致价格上涨;如果收入一直在涨,那么房价就应该相应上涨,可政府如果一直压着房价不涨,那建房的企业就会亏损(至少是利润越来越低,毕竟商品房里最大的成本是土地、税收和资金成本这三块,如果这前两者不变的话,亏损就将是必然的,)。

   一旦亏损就会放弃生产(不拿地、不建房),商品房供应量就会减少,而这个减少,就会导致需求量的相对增加。而需求量增加,就会导致上涨,然而,政府又要求房住不炒也就是不准涨啊!那么政府一直死死压住房价,又不肯去降地价降税收,那最后的结果一定是老百姓无房可买,政府也无地可卖。

  (这里还有个问题要说明下,房子不是消耗品,至少不是短期消耗品,需求量增加了但以前购买的房还在啊,只是没新增而已,它不像盒饭那样你买了吃了就消失了,为什么还说供应量会减少呢?实际上,刚才说的需求并不是“没房的人要买房”这个部分人问题,而是“收入增加了我想住更好的房子”这个普遍的心态问题,下文有说这个心态问题。)

   如果土地和其他原材料一样可以运输,那么就会有人将东北的地、内蒙古的地、新疆西藏的地运来沿海,拉低沿海的地价,让房企降低生产成本,最终就像汽车一样,全国的价格基本相差不太大,这种靠市场经济自然调节的结果会很快达到一个平衡。

   但是很遗憾,土地是不能运输的,土地的成本牢牢的控制在政府的手上,所以沿海的地价,和新疆的地价是完全没有关系的,是由政府决定的,而政府再决定地价的时候,参考的就是需求量。新疆的地方政府也想拍出几万的楼面价啊,但是拍不出来啊!沿海为什么比新疆贵?就是因为沿海供需关系和新疆不一样啊!

   所以只要M2这增加,老百姓的收入一定会有表面提高,那房价就肯定是压不住的,这里面最重要的是取得一个平衡点,所以说,在近期,会出现波动,这是房住不炒与供需关系的一个博弈,这两年不涨,是要将炒房的余孽清除,将投资炒房带来的上涨部分消除掉。2020年涨不涨?不好说,毕竟短期内谁也判断不准,就好比问你10年后一份快餐价格一样,你可以肯定的说一定要比现在的十几元要高,但是我问你下个月快餐涨不涨,恐怕你没把握说得准。

   中央的房住不炒,意思其实很明确,让房子回归正常的使用价值,像大米、服装、交通费用一样,人民的收入增加了,想吃好一点的大米、穿体面点的衣服、偶尔打个的,再正常不过,那为什么不能住好一点的房?在收入增加了有购买能力的情况下,没洗手间的想换有洗手间的,单身公寓想换两房的,地段差的想换地段好的,联排别墅的想换独栋的,独栋山景的想换全海景的。。。这个需求难道不正常吗?我以前吃米粉只吃素粉不加蛋,不是我不喜欢吃蛋,而是因为我穷舍不得加,现在赚了点钱我想加一个煎蛋,这有什么错?难道不是正常而真实想法吗?为什么放到房子上就不行了呢?

   2019年12月31日,M2值是198.65万亿,2020年1月31日,也就是仅仅一个月后,M2值是202.31万亿,上涨1.84%,请注意(敲黑板),这是一个月总共31天的涨幅,中央的预测是到2020年底,不超过220万亿(恕我直言,我认为这个目标很难完成,特别是本次疫情,中央为挽救各个企业,在短期内只能发行货币来缓冲救世,这是唯一有效的办法,没有之一)。

   在这样的情况下,大约每过5年左右,普通民众收入会翻一番,而房价,在回归正常后,也应该翻一番。不过要注意的是,这是指的理想的回归正常后,也就是完完全全的房住不炒,而投资客永远的扫不尽的,商品房这么优质的投资产品,不会就这么轻易就会被放弃,这将会在一定博弈范围内长期存在,这个多加进来的投资客因素会将房价上涨的幅度提升一点,略微超过民众收入涨幅是正常的,只要不过分,中央就不会抓得太死(这个影响力应该是1.15倍左右,等会再告诉你1.15是怎么得来的)。

   我建了一个预测沿海房价的数学模型,了解数学模型的都知道,它会将很多条件都设得非常的理想,没办法,数学模型就是这样,因此数学模型得出的结论也是非常精确的,它甚至可以精确到某年某日某时某分,实际上当然不可能,蝴蝶效应会将这个结果误差放大几万倍(比如计算结果是6月1日的中午12点30分到31分之间,而实际结果可能是2月-10月之间),但是我认为它虽然肯定不准,但是对于一个十年的预测,还是非常有意义,而对短期的预测,基本上没有任何卵用,因为输入的精确参数其实并不精确,但模型会把它们当成精确参数来运算,如果没有较长的时间来对冲缓解,误差恐怕万倍都不止。

   从数学模型的结果,我对沿海房价得出的结论是:2020年,不好说,会有轻微上涨或下浮,大幅上涨概率很低,而所谓的大幅下降(30%-50%甚至跟高)完全没可能;5年后的2025年年中(六七月份),大约在现在价格的2倍。8年后的2028年下半年(十月左右),大致是现在价格的3倍,2030年年终(12月),将是现在价格的4倍。

   这个计算已经考虑到了中央一直在挤掉炒房客但又不可能完全杜绝炒房客的博弈因素,也就是我觉得最可能的结果,如果中央完全杜绝房住不炒,那么这个时间会适当延长,系数大约是是1.15(刚才不去是想问这个1.15是怎么来的吗?现在可以告诉你了,我瞎猜的,因为数学模型它需要有这个参数啊,我又不知道中央是怎么预算的,干脆参考之前的房价与收入的偏移量再减半代表政府干预的结果来瞎猜一个吧,当然很不准确),相应的时间就变成2026年2-3月、2030年的1-2月和2032年的6-7月;而如果中央放任不管,那么一定会崩盘,至于时间,没法算,因为炒房客的疯狂你无法估算,所以这个系数连猜都没法猜。

   上面结果是在之前30年的数据结果上推算的,接下来的10年,M2将怎么样走,那还有很多影响因素在里面,但无论如何,房价与M2之间的紧密关系是无可置疑的,即使M2增速放缓,那房价涨幅也仅仅是跟着放缓而已,忽略短期波动,长期来看,除非M2负增长,否则房价没有降低的可能。

   以上是个人观点,有兴趣的欢迎激烈讨论,看不惯的可以忽视或留“已阅”两个字,当然也可以骂一句“狗屁不通”,这些都无所谓,但不接受无脑喷,比如让我多读点书或者鉴定我是中介狗之类的,请你明确告知我要读哪本书,哪一章哪一个部分,具体要纠正我哪一个错误,而正确的结果是什么,理由是什么。如果仅仅是让我多读书,不好意思,只能暴露你在抱怨和责怪你的父母没有让你去读过书而已;本人从事的是电子技术行业,长期的深夜工作,如果非要说我是中介,那麻烦你告诉我是哪个中介公司的员工,我看看能不能去要点兼职费。

点评

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  发表于 2020-3-18 08:59
支持: 5
  发表于 2020-3-16 17:33

评分

参与人数 3 经验 +1 香币 +13 收起 理由
伊特 + 3 有条理的分析,有说服力。
沿海时报-晓洛 + 5 推荐奖励!
猪哥哥 + 1 + 5 赞!

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发表于 2020-3-16 07:29 | 显示全部楼层
不错不错,楼主您辛苦了。。。
发表于 2020-3-16 07:46 来自手机 | 显示全部楼层
太长了,没耐心看完,差评。快点说是涨还是跌,简单说几句理由,就好了。

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支持: 5.0 反对: 5.0
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  发表于 2020-3-19 23:29
kj
支持: 5
  发表于 2020-3-18 09:57
支持: 5
  发表于 2020-3-17 17:50
跟M2对应,所以一开头就说了长期看涨  详情 回复 发表于 2020-3-16 10:11
发表于 2020-3-16 08:23 来自手机 | 显示全部楼层
已阅,通篇看下来,同意楼主观点。

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  发表于 2020-3-16 17:33
发表于 2020-3-16 08:41 | 显示全部楼层
楼主写得很认真,就是文章有点长

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支持: 5.0
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  发表于 2020-3-16 17:34
发表于 2020-3-16 08:45 | 显示全部楼层
不明觉厉,但必须要点赞

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对“不明觉厉”的回复,也感到不明觉厉哦。  详情 回复 发表于 2020-3-18 15:45
发表于 2020-3-16 08:48 | 显示全部楼层
沿海楼价估计还是会涨,跌的可能性很小

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支持: 5.0
沿海属于宜居之地,有实力向往美好生活的人群会越来越多,所以房价上涨是大趋势。  详情 回复 发表于 2020-3-18 15:47
支持: 5
  发表于 2020-3-16 17:34
发表于 2020-3-16 08:50 | 显示全部楼层
结论是房价继续涨,大家赶紧买!

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横向对比一百几十国内其它城市,沿海呵呵了,不要只是纵向时间看一块石头,一粒砂,一包水泥,一条铁都继续涨!  详情 回复 发表于 2020-3-16 09:02
发表于 2020-3-16 09:02 | 显示全部楼层
xiangshannet 发表于 2020-3-16 08:50
结论是房价继续涨,大家赶紧买!

横向对比一百几十国内其它城市,沿海呵呵了,不要只是纵向时间看一块石头,一粒砂,一包水泥,一条铁都继续涨!
发表于 2020-3-16 09:52 来自手机 | 显示全部楼层
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